闫志伟的网络日志 » 首页 » 关于 » 归档

终于决定在上海上车,流程也基本上走完了,回头看看接近三个月以来的整个过程,记录下来,也为有需要的人作为参考。

写在前面

现在租的房子是标准的老公房,一室户,40平左右,月租金3000元。一个特别幸运的地方在于,房东是一对退休的老教师,特别理解我们这些年轻人在上海的不易,在这里住了两年多的时间,从来没有催过房租,更没有涨过房租,甚至合同到期之后也告诉我们可以继续住到什么时候都可以。这也是为什么毕业三年来只搬过一次家。

一般情况下,除了不断上涨的租金,随时有可能需要搬家,一个可能不是十分对口味的室友,租房最不好的地方在于它会降低我们的生活品质。比如我想买个简单的家具,会考虑到房子不是自己的,后面买了房再买吧,甚至买一本纸质书都在考虑给搬家带来的负担。也许对于大多数人来说,租的房子只是一个睡觉的地方,自己买的房子才是真正的生活。

眼看着毕业三年,身边的同学很多基本上都买了,尽管大小和地段有着很大的差异。对于我来说,虽然在外地买了一套房,但毕竟不在上海,上海买房也是自住刚需。我很少关注宏观政策,需要考虑的是近一年来的房价走势以及自己能够承受的总价。

看房

刚开始的时候,并没有真正决定要买,看房的时间也没有特别的集中,只是在周末偶尔会抽出一个下午的时间去附近的中介看看,以来了解下行情,二来熟悉下购房的流程。

六月份,看着房价基本上比较稳定,至少没有出现大幅度的上涨,将看房的范围锁定在了现在住的小区附近。花了两个周末的时间,集中看了大概十套左右,对附近房源的户型和房东的报价有了基本的了解。

看来看去,捋出来了我所理解的买房需要考虑的最重要的三个因素:地段,户型,楼层。

不管是自住还是投资,地段都是需要考虑的第一要素。地段决定了房子升值可能和空间。现在住的地方在浦东金桥,距离公司上班比较方便,距离世纪大道15分钟的地铁,老小区生活设施比较完善,很适合生活。同一个地段,不同的户型和楼层房价也会有较大的差异,这两个因素也是后期置换时能不能卖一个好价位的主要因素。

综合考虑了这三点之后,在看过的房子中比较中意的是现在住的小区的一套。小区距离地铁一公里以内,三楼,户型比较方正,两房朝南,厅稍小,空间得到了充分的利用。

谈房价

第一次买二手房,没有什么经验,实际上这个过程有很大的空间,谈判时稍有让步就是自己几个月的收入。

看完房子的第二周,中介开始不停的给联系,约房东的时间面谈。周五晚上八点钟,在中介公司和房东见面。实际上,中介并不会让买卖双方直接见面谈价,而是他们作为中间人,在买卖双方之间传递信息,买卖双方获取的并不是完全的信息。如果是双方的价位预期差太多,可能很快就谈不下去了,这种情况下,中介的作用显得很重要。

八点钟开始,经过了大概五六轮的沟通,一直到凌晨一点左右,终于达成了一致的意见,整个过程感觉持续了相当长的时间。每一轮的情况大概是,卖方降一点,买房加一点。但是降多少加多少,怎么降怎么加,什么时候降什么时候加,都是一种谈判能力和心理的考验。

之后才发现,我是第一次买二手房,房东是第一次卖房,最终能够成交,完全是中介在中间撮合的结果。

经过这一次,我最大的感受是,作为买方,一定要有自己的心理预期,而且是要包括中介费和税费在内的价位预期。一定要给中介明确自己能够接受的总价,在买方市场的行情下,要坚定自己的出价。

走流程

谈好房价的当天就要交付一定的定金,具体多少看双方的意见。之后就是标准的流程,一般通过中介购买跟着中介走就不会有太大的问题。

网签。标准的合同,基本上都是在指定的位置上签名,至于合同的内容,没有太关注。

首付。这个一般是在合同签订之前买卖双方约定好首付的时间,凑齐之后联系中介和卖方一起到银行转账,记得要转账回执,这个是贷款的必要材料,证明你付够了一定比例的首付。

贷款。首付付好之后,下一步是办理贷款。一般在买房之前需要确认自己的商贷和公积金贷款资格,以及公积金贷款额度等。要充分利用自己的首套贷款资格,相同的贷款额度下,不同的贷款利率每月的还款额可能会差很多。

在上海,首付的贷款利率有不少银行都还是九折,二套的贷款利率上浮10%,只要当前有商贷记录,不管是本地还是外地,都算是二套。公积金一般没有使用就是首套,个人额度最高可贷60万,家庭最高120万。

贷款年限和房龄相关,需要提前了解。不同贷款年限每个月的还款压力也差异很大。比如我买之前是按照30年的贷款期限计算每月还款额,实际上购买的房子公积金只能贷15年,实际每月应还款比我预期的多了好几千块,好在公积金账户里有一定的存款,可以暂时支撑一段时间。

另外一点需要注意的是,通过有些中介来给代办贷款的话,中介可能会收一定的贷款评估费,大概购房合同价的千分之一,而实际上银行(至少工行)是不收取的,完全可以自己去银行办理贷款,省下几千块钱。

过户。一般贷款材料递交2~3周左右能够审批通过,这时候可以带着贷款合同等相关材料与卖方和中介一起去房屋交易中心办理过户。中介一般会要求在办理过户之前交中介费。过户时一般根据中介的带领就可以,他们对这个流程还是很熟的。

交房。过户后三个工作日可以拿到新的产证,这时需要到银行办理抵押,如果是在工行贷款的话不需要自己去拿产证,银行会给代领。抵押之后3周左右的时间能够放贷,这时候便可以交房了。一切顺利的话房子就是你的了。

写在后面

整个买房过程中最难的部分不是看房,不是那些繁琐的流程,甚至不是钱够不够,而是你的心态。买不起大的可以先买个小的,买不起新一些的可以先买一个旧一点的,买不起市中心的可以先买一个稍微偏远一点的。不要等着自己的工资攒的足够了再买,更不要等着房价下跌了再买,能早买就尽量早买。

买完之后的心态也很重要,一般买方都会觉得自己买贵了。实际上不管是贵了还是值了,都已经成了事实,不应该过度的纠结了,安心的住上自己的房子才是正道。

没有完美的房子,对于自己来说,最好的房子就是那个在自己的能力范围内努努力刚好买得起的房子。

(完)